Разберем элитный дом по кирпичикам

Времена массового жилищного строительства прошли, о бесплатных государственных квартирах можно и не вспоминать. Сегодня в этом секторе экономики для населения провозглашена полная свобода выбора, но за деньги. А как известно, даже при наличии денег выбор может оказаться очень сложной задачей. Что имеют в виду кишиневцы, говоря о желании приобрести элитную квартиру? Совпадают ли взгляды на эту проблему строителей и заказчиков?

   _____________________________________________________

Когда-то под словом «элитная» подразумевалась квартира в котельцовом доме, расположенном в пределах так называемого «депутатского кольца» в центре города. Приличная жилая площадь, большие окна, высокие потолки. Что еще нужно для счастливой жизни? А если приобретение было сделано после капитального ремонта, тогда впору покупать бронежилет, чтобы не расперло от гордости и умиления. Люди посостоятельней, с хорошим предпринимательским чутьем и безграничным воображением, следуя старому, как мир, принципу — «Самое надежное вложение капитала может быть только в недвижимость», старались быстрее распрощаться с соседями по лестничной клетке, в расчете на несложные перестройки и дальнейшее увеличение своего жизненного пространства. Стены сносились в ущерб сейсмоустойчивости дома, а в увеличенных комнатах проводился входящий в моду «евроремонт», понятие о котором почему-то не у всех совпадало. Обладатели переделанных жилищ все же были удовлетворены полученным результатом, так как никаких других элитных квартир просто не существовало.

Была и другая альтернатива — вложить средства в постройку особняка. Но как показало время, большинство застройщиков не учли две маленькие детали — дом должен быть уютным и функциональным, а не только отражать социальное благополучие хозяина; и второе — посольств на всех не хватит. В общем, несмотря на внешнюю респектабельность и дворцовость в стиле, современные бизнесмены приобретать такие домостроения не спешат.

Со временем, возвращаясь из-за границы,  проводили параллели с зарубежными взглядами на жилище, и многие наши горожане начали ощущать вполне рациональные, и самое главное — практичные потребности, которые необходимо было кому-то удовлетворять.

Сразу за дело взялись около восьми (сегодня по разным причинам их осталось три) частных строительных и проектных организации. Новостройки, рассчитанные на взыскательных клиентов, стали появляться в различных районах города. Но, как говорится, — первый блин оказался комом. Не будем указывать конкретные адреса и фамилии исполнителей, так как в большей своей части они были подставными, а значит, и не всеопределяющими лицами, лишь отметим, что непродуманность проектов и расчет на то, что в процессе строительства все утрясется, не оправдал себя. Возникало много жалоб от жителей близлежащих домов на незаконный захват территорий, проблемы с проводкой коммуникаций, да и самой планировкой квартир; из-за девальвации и махинаций денег катастрофически не хватало. Строительство объектов грозило перерасти в долгострой, что не устраивало будущих жильцов, которые заблаговременно вложили в него немалые средства.

Похоже, что все это в прошлом

Сегодня для придания дому элитности застройщиков уже не устраивает только наличие больших площадей. Особое внимание они начали уделять качеству материалов, оригинальному внутреннему и внешнему дизайну здания, безопасности. К примеру, генеральный застройщик дома по ул. М. Эминеску — фирма «Монте-Нелли» в своем проекте жилого дома использовала новый для нашего обывателя прием, вынеся лифт на фасад здания.

Для воплощения современных тенденций в строительстве по увеличению внутренних единых помещений, а также для увеличения сейсмостойкости, строители стали использовать новые конструктивные схемы, совмещая элементы монолитного строительства и каменного жилого дома. Котелец стал выполнять роль ограждающего элемента, теплоизоляционного и декоративного материала, а структура из монолита — несущую часть. Как правило, первые этажи отводят под утепленные гаражи или помещения соцкультбыта — магазин, бар, аптеку, прачечную. Просматривается тенденция к объединению общей комнаты с холлом, столовой и кухней, а для сна и отдыха  предусмотрена отдельная зона. В каждой квартире — по два санузла, просторная лоджия или несколько балконов.

Но, по всей видимости, многие застройщики упустили один из самых важных элементов, придающий домам настоящую элитность — месторасположение, то, что на Западе признано основным фактором, определяющим цену строения. Мало того, чтобы дом находился в престижном, экологически чистом районе города, элитное жилье и окружение должно иметь соответствующее ему соседство и приятный вид из окон квартир. Если из окна открывается панорама ветхих лачуг и грязных узеньких улочек, ни о какой элитности речи и быть не может. А вот вид на природу или ухоженные центральные здания — как раз то, что нужно. Учитывая, что мода на элитные дома меняется почти так же быстро, как на наряды от кутюр, тем, кто только подумывает о приобретении недвижимости класса люкс, стоит призадуматься: оригинальный внешний дизайн здания и цена под пятьсот долларов за квадрат еще отнюдь не делают дом элитным. В целом можно сделать вывод, что только очень небольшая часть возведенных и возводимых в Кишиневе «элитных» домов может считаться таковой.

Перспективы

Желающим обзавестись квартирой в современном элитном доме не стоит унывать. Если темпы строительства сохранятся на прежнем уровне хотя бы года два, в Кишиневе появятся действительно элитные дома.

Со временем наши застройщики, вероятно, начнут руководствоваться мировыми стандартами, и тогда вложение денег в эксклюзивные метры станет выгодным, и владельцы подобных квартир смогут наслаждаться ощущением комфорта и безопасности. Дома же, имеющие некоторые минусы в расположении или в чем-либо другом, перестанут величаться элитными, а, как им и положено, получат название «домов повышенной комфортности».

Темпы строительства в историческом центре, где уже сегодня практически невозможно подыскать свободное место, снизятся, застраиваться будут в основном экологически чистые верхние районы города. Для любителей коллективизма вырастут невысокие 2 — 3-этажные дома с внушительной прилегающей территорией и развитой инфраструктурой. Начнется новая волна рационального коттеджного строительства, включающая все элементы современных требований, постепенно превращаясь в круглосуточно охраняемые микрорайоны.

Владельцы нынешних дорогостоящих квартир со временем могут захотеть переехать в более современный дом (такая тенденция прослеживается уже сегодня), а квартиры в «хитах» нашего времени будут проданы по ценам ниже предлагаемых сейчас. Правда, нужно отметить удивительный факт, характерный для настоящего периода — отрешенность цены элитных квартир от общей динамики. Другими словами — цены на них очень стабильны, это еще одно немаловажное преимущество. Интересно, а что по этому поводу думают специалисты?

Петр ОЛЕЙНИК,

риэлтор

биржи недвижимости LARA

Корр.: — Для разных стран и континентов понятие «элитное жилье» различно, и это вполне объяснимо. Что вкладываете в него вы — специалисты?

П. О.: — Сегодня элитное жилье можно разбить на две категории. К первой относятся квартиры в «депутатских» домах и домах дипкорпуса, расположенные в центральной части города по ул. Н. Йорга (Жуковского), Бэнулеску-Бодони (Гоголя), Когылничану (Пирогова), С. Лазо, построенные по специальным проектам в 70 — 80 годах. Кроме прекрасной планировки и удачного географического положения, их отличают повышенная сейсмо- и теплостойкость, наличие круглосуточной охраны, парковка рядом с домом.

Из относительных недостатков можно назвать — зависимость этих домов от общегородского отопления и центрального водоснабжения, что, как вы сами понимаете, не всегда надежно. На сегодня стоимость квадратного метра такого жилья, без предварительного ремонта, достигает 500 — 600 долларов. Хорошим спросом пользуется такое жилье и у сторонних квартиросъемщиков, особенно у зарубежных гостей столицы, их привлекает тихая и одновременно насыщенная жизнью центральная часть города, а отсюда у хозяев возникает возможность очень выгодной сдачи жилья внаем — по $500 — 1000 в месяц за трех-, четырехкомнатную квартиру.

Ко второй категории элитного жилья можно отнести квартиры в новых домах, построенных за последние десять лет по индивидуальным проектам. Большинство таких домов, по сути, автономны, имеют собственные котельные, а значит, имеют более дешевые тепло и горячую воду — независимы от внешних неблагоприятных энергетических, а значит, и социальных факторов. Дома имеют благоустроенную прилегающую территорию, встроенные гаражи, или подземную парковку; в цокольных помещениях расположены технический персонал, магазины и даже офисы, которые могут быть арендованы или приобретены жильцами дома.

Правда, как известно, сдача квартир в эксплуатацию в этих домах не всегда протекает так, как того хотелось бы их кооперативным застройщикам. Часто такие объекты превращаются в долгострой, а окончательная стоимость застройки порой возрастает в два и более раз от первоначальных расчетов, в связи с чем некоторые вкладчики отказываются от дальнейшего ведения строительства. Стоимость квадратного метра в элитных домах в зависимости от степени готовности не очень отличается от вышеназванной (первой категории жилья), и варьирует в диапазоне 500 — 800 долларов за кв. метр, однако общая реализационная цена из-за их больших площадей несопоставима. 120 — 200  квадратных метров превращают такие квартиры в настоящее «элитное» жилье как по комфортабельности, так и по цене, что сравнимо со стоимостью небольшого комфортабельного дома.
Корр.: — Как вы думаете, почему люди, имеющие такие деньги, предпочитают квартиру, а не дом?

П. О.: — Строительство собственного дома, кроме материальных затрат, как правило, подразумевает большую потерю нервной энергии, времени и обязательный дальнейший профилактический уход. Недешево может обойтись застройщику оборудование дома сигнализацией или индивидуальной охраной, и конечно же, нельзя забывать о престижности центрального района города, где индивидуальная застройка сегодня практически невозможна.

Корр.: — На что стоит обратить внимание клиенту, решившему приобрести дорогостоящее жилье? Влияет ли на стоимость этажность?

П. О.: — Процедура выбора элитного жилья ничем не отличается от обычной, разве что может быть несколько упрощена, поскольку жилье настолько качественное, что никаких вопросов с протеканием крыши или с вывозом мусора не возникает. Напротив, некоторые предпочитают последний этаж, так как там можно организовать дополнительную мансарду. Оформление осуществляется на общих основаниях, а на начальной стадии возможна простая передача кооперативного членства.

Корр.: — Какова динамика и доля продаж такого рода квартир, отражается ли на них сезонность?

П. О.: — Дело в том, что о динамике продаж, и тем более доле элитного жилья говорить трудно, так как их реализация в большинстве своем проходит мимо дилеров бирж, они продаются и перепродаются, как правило, среди «своих». Хотя в настоящий момент, по поручению UniversalBanсa, мы реализуем несколько квартир площадью 220 — 240 кв. м по ул. Петру Рареш (Павлова), стоимостью от 100 до 110 тыс. долларов соответственно. Также есть несколько квартир и в домах по Б.-Бодони и Н. Йорга. В основной же своей массе на сегодняшний день наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры, цены на которые за два последних месяца поднялись на 10—15%.

Корр.: — Если можно — ваш прогноз динамики цен?

П. О.: — Прогнозировать не берусь, так как в наших быстро меняющихся политических и экономических условиях это, в принципе, невозможно. Могу высказать свое мнение только в отношении видимого подъема цен. Думаю, что это временное явление, и связано оно в первую очередь с сезонным возвращением нашего трудового народа с заработков. Сегодня в уездах республики достаточно тяжелая жизнь — нет света, тепла, а иногда и газа. Поэтому те, кто немного заработал, стремятся в единственно оставшийся оазис жизни — Кишинев. Я думаю, что именно этот момент является доминирующим фактором в повышении спроса, соответственно — и цен. Повлиял на оживление рынка и рост цен — относительно благоприятный для сельского хозяйства год, для аграрной республики это значимый стимул.

Штефан ПЕТРАКИ,

директор фирмы

Bis-Engineering

Корр.: — Каким хозяйством вы владеете, и какова в нем доля элитных квартир?

Ш. П.: — Я бы предпочел в нашей беседе не использовать термин «элитный дом» или «элитная квартира», считаю его неправильным, так как если есть «элитный дом», значит, должны быть и элитные люди, понятие, которое, по крайней мере, для меня, неприемлемо. Давайте будем говорить о современном доме, который должен быть в первую очередь удобным, обязательно теплым, светлым и уютным, и ничего более. А вот качество проектирования и уровень исполнения могут быть различными: с повышенной комфортностью — средней, высшей, или вовсе бескомфортными.

Что касается нашего хозяйства, то на сегодняшний день уже заселено 48 квартир, к сдаче подготовлены еще восемь. На днях заложен фундамент под новый шестиквартирный жилой дом, итого шестьдесят две квартиры повышенной комфортности.

Корр.: — Какой первоначальный взнос на жилье предусмотрен в вашей организации?

Ш. П.: — Сразу при заключении контракта клиент оплачивает двадцать пять процентов. Учитывая тот факт, что мы не занимаемся куплей-продажей квартир, не проводим никаких финансовых сделок, а только ведем строительство, естественно, мне нет никакого интереса «сторожить» чужие деньги, или их использовать не по назначению; таким образом, глядя в глаза клиентов, нам не приходится краснеть.

Корр.: — Есть информация о том, что некоторые клиенты, участвующие в долевом строительстве подобных квартир, крайне недовольны итоговой ценой, которая значительно разнится от первоначально заявленной. Как обстоят дела с этим у вас?

Ш. П.: — Мне тоже приходилось слышать о подобных случаях. По сути, это финансовые комбинации, только несколько под другим углом, — своеобразные «строительные МММ». Человеку изначально предлагается внести нереальную за такое жилье сумму, скажем, 100 долларов за квадратный метр. Далее, приходит момент, когда по оправданным или неоправданным причинам необходимо пополнить ее. Естественно, часть людей не могут или не хотят согласиться с такой постановкой вопроса, требуя обратно вложенные деньги. Тогда строительная организация предлагает подождать, когда продастся спорное жилье, или предлагает на вложенные деньги приобрести имеющиеся у нее стройматериалы, что тоже не устраивает клиента. В результате получается, что у тех инвесторов, кто остался, образуется солидный беспроцентный кредит, а остальные бегают за своими деньгами годами.

У нас же цена может отличаться от первоначальной только в зависимости от «каприза» заказчиков. Предположим, клиент хочет объединить лоджию со спальной без стенной перегородки, и ему требуется тройной стеклопакет, хотя по проекту предусмотрен двойной. Естественно, нам приходится дополнительно утеплять лоджию и ставить дорогостоящий стеклопакет.

Корр.: — А такие удобства, как кондиционирование и автономное отопление, тоже подразумевают дополнительную оплату, или включаются в стоимость проекта сразу?

Ш. П.: — Индивидуальное отопление входит в проект изначально, а кондиционеры устанавливаются за дополнительную плату по заявкам. Пока я не слышал, чтобы в нашем городе в жилых домах устанавливалось централизованное кондиционирование. Сегодня социальная культура нашего общества напрочь отрицает коллективизм. Таким образом, существование общественных мест пользования становится яблоком раздора соседей, поэтому мы стараемся максимально индивидуализировать удобства.

Корр.: — Неужели и в таких домах тоже ведутся дебаты об оплате общепотребленных благ?

Ш. П.: — К сожалению, да, и очень часто. Я с ужасом и сожалением могу констатировать, что есть люди, которые могут себе позволить выложить тысячи долларов за удовлетворение своих не всегда рациональных прихотей, и одновременно до крови драться за пять леев при оплате за места общего пользования.

Корр.: — Есть ли в ваших домах пустующие квартиры?

Ш. П.: — Таких нет, и быть не может, поскольку прежде чем строить, мы находим заинтересованных клиентов, которые изначально становятся собственниками строящегося жилья, а в случае форсмажорных обстоятельств, а этого никто не может исключить, клиент сам находит покупателя и ведет все дальнейшие переговоры самостоятельно.

Корр.: — Все ли запросы клиентов вы в состоянии удовлетворить?

Ш. П.: — Мы можем удовлетворить любую прихоть инвестора, однако нужно заметить, что они порой выходят за рамки элементарной логики. Скажем, человеку мало двух телефонных линий, ему хочется три, при том, что каждый член семьи уже имеет мобильный телефон. Можно было бы привести и другие примеры. По-видимому, это связано с тем, что потоку свободы и демократии очень резко были открыты «шлюзы», у людей появились деньги; но наше общество пока еще не научилось жить рационально, так, как живет весь цивилизованный мир.

Корр.: — Что вы можете посоветовать тем, кто решится взяться за подобный строительный бизнес? Выгоден ли он?

Ш. П.: — Это очень сложный и многоплановый бизнес, требующий от исполнителя большой моральной, психологической, а порой и физической нагрузки. Он очень выгодный только в том случае, если не воруешь, не нарушаешь технологии, правил безопасности, и четко выдерживаешь сроки. Если хоть в мыслях допустить малейший шанс не довести дело до конца, или идти по еще встречающемуся пути «деньги — казино — дурлештский лес», то лучше не начинать.

Корр.: — Какие планы на перспективу?

Ш. П.: — Постараться быть здоровым, чего и всем желаю.